Как купить квартиру в Таиланде, приехав в отпуск: маршрут на одну поездку

Большинство наших покупателей не прилетали в Таиланд специально за квартирой. Они приезжали в отпуск, к концу первой недели понимали, что хотят возвращаться сюда каждую зиму, и начинали смотреть объявления с телефона у бассейна. Дальше начинается самое неприятное: отпуск заканчивается через шесть дней, объектов десятки, район непонятен, а продавец говорит про депозит. Эта статья — про то, как пройти этот путь спокойно и уложиться в одну поездку.

Сколько дней реально нужно

Честный минимум, в котором мы видели нормальные сделки, — десять дней. Четырнадцать комфортно. Семь дней — это возможно, но только если подготовка сделана заранее: бюджет определён, список районов сужен до одного-двух, а показы расписаны по часам ещё до вылета. Если вы прилетаете «просто посмотреть, а там разберёмся», семи дней не хватит: три-четыре уйдут на то, чтобы понять географию города, и на решение останется два вечера.

• 1–2 день — районы ногами, без объектов: Джомтьен, Пратамнак, центр, Наклуа. Задача — понять, где вы вообще готовы жить.
• 3–5 день — просмотры, по четыре-пять квартир в день, в одном-двух районах.
• 6 день — повторный визит на два-три финалиста, обязательно в другое время суток.
• 7 день — бронирование: депозит и договор.
• 8–12 день — проверка документов, перевод денег, подготовка к переоформлению.
• 13–14 день — Земельный департамент, если объект вторичный и документы собраны.

Этот график сдвигается в обе стороны. В новостройке переоформления в вашу поездку не будет вовсе — там подписывают договор купли-продажи и вносят первый транш, а право регистрируют после сдачи дома. На вторичке, наоборот, всё может закрыться за одну поездку, если продавец готов и у дома в порядке документы.

До вылета: половина работы делается из дома

Тот, кто прилетает с определённым бюджетом, открытым вопросом по переводу денег и списком из восьми конкретных домов, выигрывает у соседа по рейсу примерно четыре дня. Сделать дома нужно немного: зафиксировать сумму с запасом на расходы сделки, выяснить в своём банке, как и через какую валюту пойдёт перевод, собрать скан паспорта и решить, на кого оформляется квартира — на одного человека или на двоих.

Первые два дня: район выбирают ногами

Самая частая ошибка отпускной покупки — выбрать квартиру раньше, чем район. По фотографиям Паттайя выглядит одинаково: белые башни, пальмы, бассейн на крыше. На месте выясняется, что до моря идти не семь минут, а двадцать, потому что между домом и пляжем холм; что сои с рынком и аптекой на соседней улице нет; что вечером под окнами стоит бар с живой музыкой до двух ночи. Два дня, потраченных на прогулки по трём-четырём районам, экономят год сожалений.

Практический совет: пройдите пешком от предполагаемого дома до моря, до ближайшего супермаркета и до остановки сонгтео. Не проедьте на такси, а пройдите. В тридцатиградусную жару километр ощущается иначе, чем на карте, и именно этот километр вы будете проходить каждый день.

Дни просмотров: как не превратить их в экскурсию

Больше пяти квартир в день смотреть бессмысленно — к четвёртой они начинают сливаться, и вечером вы не вспомните, в какой из них была та кухня. Мы обычно ставим четыре объекта на день с перерывом на обед и просим клиента сразу после каждого просмотра записать три вещи: что понравилось, что раздражает и сколько шума. Через два дня этот список работает лучше любых фотографий.

• Смотрите этаж и вид не только из окна, но и на соседний пустой участок: через два года там может стоять башня.
• Спросите год сдачи дома и размер common fee за метр — это платится ежемесячно и круглый год, даже если вы приезжаете на три месяца.
• Проверьте воду и напор в ванной, работу кондиционеров и лифты: в домах начала 2010-х это частая статья расходов.
• Уточните у управляющей компании, свободна ли в доме иностранная квота, — до депозита, а не после.
• Загляните в дом вечером и в выходной: шум и парковка выглядят совсем иначе, чем во вторник в полдень.

Где теряют время

Первое — банк. Многие прилетают с идеей «открою счёт в тайском банке и всё оплачу отсюда». Счёт иностранцу открывают не всегда и не сразу: у банков разные требования, часть отделений просит долгосрочную визу, договор аренды или документы о пребывании, и получить отказ в двух отделениях подряд — обычное дело. Хорошая новость в том, что для самой покупки тайский счёт чаще всего не нужен: деньги переводятся из-за рубежа напрямую на счёт продавца или застройщика. Планировать поездку вокруг открытия счёта не стоит.

Второе — перевод денег. Международный перевод идёт не мгновенно, и если он уходит в пятницу вечером, зачисление может произойти только в середине следующей недели. Третье — документы дома: справка об отсутствии задолженности от управляющей компании и письмо о свободной иностранной квоте готовятся не в один день. Четвёртое, и самое обидное, — колебания. Люди тратят четыре дня на то, чтобы съездить ещё в три района «просто сравнить», и возвращаются к первому варианту, но уже без времени на сделку.

Депозит: момент, когда отпуск превращается в покупку

Как только квартира выбрана, её нужно снять с продажи — иначе за неделю проверки документов её купит кто-то другой. Делается это через договор бронирования и депозит. Суммы на рынке Паттайи обычно измеряются десятками тысяч бат, срок брони — от одной до четырёх недель, и главное, что стоит понимать заранее: в тайской практике такой депозит почти всегда невозвратный, если покупатель передумал. Аналога российского задатка с возвратом в двойном размере здесь нет — есть то, что написано в вашем договоре.

Что проверяют между бронью и сделкой

Неделя после депозита — это не ожидание, а работа. Проверяются свидетельство о праве собственности на юнит и личность продавца, наличие обременений, задолженность по common fee и коммунальным платежам, а главное — состояние иностранной квоты в здании. Иностранцам в кондоминиуме доступно в собственность не более 49 процентов жилой площади здания; если эта квота выбрана, полноценный freehold на этот юнит оформить нельзя, и разговор пойдёт про leasehold — долгосрочную аренду с другой экономикой и другими рисками.

Землёй иностранец в Таиланде владеть не может — ни под виллой, ни под таунхаусом. Freehold возможен только на квартиру в кондоминиуме и только в пределах иностранной квоты здания. Всё, что предлагается «в собственность» с землёй, устроено иначе: через долгосрочную аренду участка или через тайскую компанию, и такие схемы надо разбирать с юристом до внесения любых денег.

Деньги: перевод и FET-форма

Для регистрации freehold Земельный департамент требует подтверждения, что деньги пришли в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте и были конвертированы в баты внутри страны. Подтверждением служит FET-форма — Foreign Exchange Transaction Form, которую выдаёт принимающий тайский банк; на суммы ниже установленного банком порога вместо неё выдают эквивалентное письмо-подтверждение. В назначении платежа должно быть указано, что перевод идёт на покупку конкретной квартиры, с именем покупателя. Формулировка «за услуги» или «личный перевод» превращает нормальную сделку в проблему на регистрации, а порог и точный набор бумаг лучше уточнить в принимающем банке и у юриста сделки заранее.

Два сценария финала поездки

Вторичка. Если продавец на месте, документы дома в порядке и деньги пришли, переоформление в Земельном департаменте занимает несколько часов в назначенный день. Там же уплачиваются сборы при переходе права — основной из них рассчитывается от оценочной стоимости, и на практике стороны обычно договариваются, кто и в какой доле его платит; это пункт договора, а не закон природы. Из офиса вы выходите уже собственником.

Новостройка. Здесь за поездку реально подписать договор купли-продажи с застройщиком и внести первый платёж по графику. Регистрация права произойдёт позже, при передаче готового юнита, и к этому моменту вам либо придётся прилететь снова, либо оформить доверенность. Это нормальная практика, и её стоит обсудить заранее, пока вы ещё в стране.

А со статусом туриста вообще можно?

Вопрос, который задают чаще всех остальных. Коротко: право собственности на квартиру в кондоминиуме в Таиланде не привязано к типу визы — значение имеют квота, происхождение денег и документы, а не то, по какому штампу вы въехали. Ограничения при этом есть, и они касаются срока пребывания, банковских процедур и того, что вы физически успеете, пока штамп действует.

Коротко о главном

• Закладывайте 10–14 дней. Семь — только при готовой подготовке.
• Сначала район, потом объект. Два дня на прогулки окупаются.
• Не планируйте поездку вокруг открытия тайского счёта: для покупки он обычно не нужен.
• Депозит вносится после того, как вы посмотрели финалистов повторно, а не в первый вечер.
• Квоту, задолженности и документы проверяют до перевода основной суммы.
• В назначении платежа — покупка конкретной квартиры и ваше имя.

Вход в рынок Паттайи начинается примерно от 95 тысяч долларов, если говорить о квартире, которую не стыдно показать семье и в которой можно жить, а не только сдавать. Это не та сумма, которую разумно тратить между двумя пляжными днями по фотографиям в мессенджере. Но за одну нормально спланированную поездку это абсолютно реально — мы такие сделки ведём из офиса в Джомтьене постоянно.