Что сделать до поездки: бюджет, счёт, документы и подбор

Поездка, в которой покупают квартиру, отличается от обычного отпуска примерно как поход отличается от прогулки: результат зависит от того, что вы положили в рюкзак дома. Ниже — короткий список дел, который занимает две-три недели в фоновом режиме и экономит несколько дней на месте.

Бюджет: цена объекта — не вся сумма

Считать надо не «столько стоит квартира», а «столько уйдёт со счёта». Сверх цены объекта в смету входят сборы при переходе права, разовый взнос в резервный фонд дома, первый платёж по common fee, услуги юриста, банковские комиссии за международный перевод и конвертацию, а также мебель и техника, если квартира продаётся без них. Отдельная статья, о которой забывают, — курсовая разница между днём, когда вы решили покупать, и днём, когда деньги дошли.

Практическое правило: закладывайте запас сверх цены объекта и не выбирайте квартиру, которая забирает бюджет под ноль. Если вход в интересующий вас сегмент начинается от 95 тысяч долларов, планировать разумно от суммы с запасом, а не ровно по прайсу. Точный размер сборов и порядок их распределения между сторонами лучше уточнить у юриста сделки — это предмет договорённости, и он влияет на итог заметно.

Банк: главный вопрос задаётся до вылета

Для оформления квартиры в полную собственность деньги должны прийти в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте и быть конвертированы в баты внутри страны. Подтверждает это FET-форма принимающего тайского банка или, на меньших суммах, эквивалентное банковское письмо. Отсюда два вопроса, которые надо задать своему банку заранее: пройдёт ли перевод в нужной валюте по вашему маршруту и какие подтверждающие документы банк-отправитель потребует от вас.

Назначение платежа важно не меньше суммы. В нём должно быть указано, что перевод идёт на покупку конкретной квартиры, с указанием покупателя. Формулировки вроде «личный перевод» или «за услуги» создают проблему именно на этапе регистрации, когда переделать уже ничего нельзя. Точную формулировку согласуйте с юристом сделки и принимающим банком заранее.

Тайский счёт для самой покупки чаще всего не нужен: деньги идут напрямую на счёт продавца или застройщика. Счёт удобен потом — для коммунальных платежей, common fee и получения арендного дохода. Открывают его иностранцу не всегда и не сразу: у разных банков разные требования, часть отделений просит долгосрочную визу или дополнительные документы о пребывании. Планировать поездку вокруг открытия счёта не стоит, а вот обсудить этот вопрос на месте — стоит.

Документы: список короткий

• Заграничный паспорт с достаточным сроком действия — основной и единственный обязательный документ на сделке.
• Скан паспорта в хорошем качестве, отправленный заранее: по нему готовят проекты договоров без вас.
• Решение, на кого оформляется объект: на одного человека или на двоих. Менять это после подписания договора бронирования неудобно и иногда платно.
• Если покупка совместная и требуется согласие супруга — оформить его заранее, дома, а не искать нотариуса в Паттайе.
• Реквизиты счёта, с которого пойдёт перевод, — они должны соответствовать имени покупателя в договоре.

Всё остальное — справки об отсутствии задолженности, письмо о свободной иностранной квоте, документы о собственности продавца — собирается уже на месте и не вашими руками. Но знать, что этот пакет существует и занимает время, полезно заранее.

Подбор: сузьте список до вылета

Худший сценарий — прилететь без гипотезы и начать перебор на месте. Лучший — приехать с двумя районами и восемью-десятью конкретными домами, из которых на месте останется три-четыре. Для этого достаточно до вылета определиться с тремя параметрами: бюджет, сколько месяцев в году вы будете здесь жить и нужно ли сдавать квартиру в ваше отсутствие. Эти три ответа отсекают половину рынка.

Отдельно проверьте даты. Просмотры удобнее в будни: управляющие компании и офисы продаж работают по будним дням, а в выходные вы увидите только квартиру и не получите ответов по дому. Если в поездке планируется сделка, приезжать лучше не в последнюю неделю перед тайскими праздниками — государственные учреждения в это время работают с перебоями.

За неделю до вылета

• Согласуйте график просмотров по дням и районам, чтобы не ездить через весь город дважды.
• Уточните в своём банке лимиты и сроки международного перевода — именно сроки чаще всего ломают график сделки.
• Сделайте копии паспорта, они понадобятся в нескольких местах.
• Оформите страховку: поездка со сделкой длиннее обычной, и медицинские расходы в Таиланде дорогие.
• Заложите в план два свободных дня. Они уйдут на банк или на ожидание документов, и это нормально.